千代田区の街評価、輝く街は「番町・麹町」、くすむ街は「東神田、岩本町」らしい [202114801]
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ライフ
「家が一世一代の買い物」時代の終焉、東京の街はどこへ向かう？ 磐石なブランドと中途半端さが同居する千代田区の「輝く街・くすむ街」とは
牧野知弘の23区「街間格差」第1回
牧野知弘
2022年5月13日
中央公論jp編集部
千代田区を代表する街の一つ、麹町（写真提供：PhotoAC）
「家を買うなら五輪後」とまことしやかに語られた東京23区。フタを開けてみれば、資材の値上がりや「おうち時間」の高まりなどに伴い、むしろ首都圏では高騰したマンション・戸建ても多くみられ、期待がはずれた読者も多いのでは。しかし不動産事情に詳しく、多くのベストセラーを持つ牧野知弘さんはコロナ前に刊行した著書『街間格差』で今の変化を鋭く予言していました。その牧野さんが23区、それぞれの区からこれから輝く街、くすむ街をピックアップ！ 今回は「千代田区」編です。
目次
どの街が「住む」という意味で注目されるか
あくまで一つの見方として
ブランドと中途半端さが同居！千代田区の輝く街「番町・麹町」
千代田区のくすむ街「東神田、岩本町」
どの街が「住む」という意味で注目されるか
コロナ禍は多くの人々の日常生活に大きな影響を与えました。そのいっぽうでこれまで当たり前と思っていた生活様式に様々な変化が起こり、人々はこの新しい生活様式に順応を始めました。
ひとつが「通勤」です。朝起きて会社に行く、夕方以降は残業、または同僚などと食事して深夜遅くに帰宅する。この常識がコロナ禍では見事に崩れました。
また職種や業種によりますが、日常的に通勤をしなくとも十分生産性を上げることができることも確認されたのです。
働き方の変化は当然住まい選びにも影響を及ぼします。
これからの住まい選びは、ただ単に交通利便性の良い場所だとか、お洒落な街並みへの憧れで選ぶものではありません。まして住宅ローンの支払い可能額やマンションブランドだけで選ぶものでもなくなります。
働く場所が自宅や自宅周辺のコワーキング施設などになると選択肢はこれまででは考えられなかったものに広がるのです。
このことは「住まいとは、一世一代のお買い物」という時代が終わってしまうことを意味しています。
つまり、これから先は、あくまで自分のライフステージやライフスタイルに応じた「街選び」をする時代になるということです。住まいを「買う」もよし、「借りる」もよし、今よりも、もっと柔軟な思考で捉えることができるのです。
特に東京では、それぞれの「街」には長所もあれば短所もあり、また一方で、万人にとって完全に満足できる「街」も無いように思います。
本連載ではこの前提に立ち、東京23区にフォーカスしたうえで各区別にどんなところが「住む」という意味で注目されそうか、セレクトをしてみました。
またこれは非常に難しい判断になるのですが、同じ区内でももう少し特徴を出すべき、もしくは頑張っていただきたい、と感じた「街」についてもあえて触れていこうと思います。 あくまで一つの見方として
なおここでの評価とは、決して「街」そのものの優劣を語っているものではないということは最初にお断りしておきます。また一部の方が期待するような、マンションが値上がりする、もしくは値下がりするエリアという視点も含んでいません。
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様々な表情を持つ東京23区（写真提供：PhotoAC）
そもそも誰だろうと自分の住む街、ましてや育った街を「ダメな街」などと書かれて快いはずがありません。もし「くすむ街」として名前が挙がっていたのなら、私がその街の魅力に気づけていないだけ、ということでご容赦いただければと思います。
たとえば、2015年に刊行されて話題になった『23区格差』（新書ラクレ）では、23区間の格差が紹介されており、この本で書かれていた文京区に対する評価は、現在そこに住む私が読んで、あまり納得のいくものではありませんでした。
しかしこれも著者である池田氏の、私と異なる角度から見た評価なのであって、これはこれで一つの見方であるとも思われました。
ここでの視点は何度も申し上げますが、東京の学校を出て東京の会社に就職し、東京以外で働いたことがない私の、そして不動産を扱うために東京中の街を見て回り、商売のタネとしてきた私の勝手な判断です。
では独断と偏見の入り混じった東京の街評価、お付き合いください。 ブランドと中途半端さが同居！千代田区の輝く街「番町・麹町」
千代田区は武蔵野台地の東端である番町、麹町を起点に、南側は赤坂見附まで下った後に青山方面に上り、また北側には九段から市谷、飯田橋にかけて高台が形成されています。
そもそも、住宅地とされる範囲は大変狭い区です。
かつて番町と麹町には鉄道が走っていませんでした。ブランド住宅街のために必要がなかったのかもしれませんが、多くの人が働き始めた現代にあって東京メトロ有楽町線と半蔵門線が整備されたことで、ブランド住宅街の中でもアクセスが良いという、さらに一段上のステージへと進化しました。
そんな番町には、今でも大手デベロッパーが高級マンションを供給し続けています。2022年の春、新築マンションの坪当たり単価は1000万円前後にまで高騰しています。
この地域のマンションを買う層というのは、落ち着きのある高齢の経営者や医者、弁護士といったプロフェッショナル層が多い印象があり、あまり変化を好まない一方で住む「街」が持つ文化や歴史にこだわり、誇りを持つ人たちが選ぶエリアです。
そうした意味で番町・麹町のブランドは今後も磐石と言えそうです。
飯田橋駅の千代田区側にある富士見町も区内の数少ない住宅地域の一つです。飯田橋駅の利便性と外濠を背負った住環境の良さは特筆ものですが、大学や病院も整っているため、あらゆる世代の方に住み良い「街」です。 千代田区のくすむ街「東神田、岩本町」
一方、暮らす場所としての魅力があまり感じられないのが東神田や岩本町といった、区の東側でしょうか。
神田には企業や飲食店が多く集まっていますが、オフィスビルの経年劣化やオーナーの高齢化という問題を抱えており、発展が滞っている印象を受けます。
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岩本町一丁目の景色（写真提供：PhotoAC）
戦後の高度成長期に元気だった中小企業を中心としたオフィス街、たとえば港区の新橋界隈や品川区の五反田界隈も似た構造にあります。
神田よりさらに東に位置する東神田や岩本町となると「働く」にも「住む」にも、十分な社会インフラが整わず、より中途半端な立地となっています。
都営地下鉄新宿線と東京メトロ日比谷線がこのエリアを走っていますが、新宿線はその名前のわりに東京の中心部をやや外れているために使いにくいし、日比谷線はカーブが多いので速度が遅いのです。
銀座から北は築地、八丁堀と中央区でも東のはずれを通るのもまたその評価を押し下げています。エリアの南部をかすめるＪＲ総武線も、駅が地下にあることから地上の賑わいを創出するに至っていません。
問屋街の機能は薄れつつあり、さりとて都心居住の受け皿としての住宅地にもなりきれていないのがこのエリアの悩みの種と言えるでしょう。
牧野知弘
1959年生まれ。オラガ総研株式会社代表取締役。東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て、89年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。09年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。15年オラガ総研株式会社設立、以降現職。著書に『街間格差』『なぜ、街の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『こんな街に「家」を買ってはいけない』『2040年全ビジネスモデル消滅』など。テレビ、新聞などメディア出演多数。
https://chuokoron.jp/life/120179.html 土地のイメージなんて時間と共に変わるからねぇ
人気が出て人が集まってきても時間と共に老人ばかりになりイメージが悪化する
繁華街なら再開発という手段もあるだろうけど住む場所はどうしようもない
だから今のイメージなんてあまり気にしないでもいいと思う 東神田と岩本町ってビルかマンションしかないよな
面白みがなさすぎる 番町小ー麹町中ー日比谷高ー東大
非の打ち所のないエリートコースだわ ほぼ台東区だもんな
岩本町～東神田～佐久間町
ただしアキバが徒歩圏内なのでオタにはいいかも >>11
一人暮らしでオタじゃなかったら、な。
一時期勤め先の関係で住んでたけど
スーパーはほぼ無いしあっても速攻で閉店して行けない。
つまり飯はほぼ外食確定。この時点でファミリーは無理。
そしてまだ死んでない秋葉原時代だったから散財が異常と
いい所は通勤時間くらいしかなかったわ。 >>18
今はマルエツ プチとまいばすけっとと成城石井がある
錦町まで行けばサミットもある ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
